FAQ zu Investment-Immobilien
Häufige Fragen von Kapitalanlegern
Was ist eine Investment-Immobilie?
Eine Investment-Immobilie ist ein Objekt, das nicht zur Eigennutzung, sondern gezielt zur Kapitalanlage erworben wird – mit dem Ziel, durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerung Rendite zu erzielen. Dazu zählen zum Beispiel:
- Mehrfamilienhäuser
- Bürogebäude
- Gewerbeeimmobilien
Welche Rendite-Arten gibt es bei Immobilien allgemein?
- Bruttomietrendite: Jahresmiete / Kaufpreis x 100
- Nettomietrendite: Jahresmiete abzüglich Kosten / Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten x 100
- Eigenkapitalrendite: Gewinn / eingesetztes Kapital x 100
- Gesamtrendite: Inklusive Wertzuwachs des Objekts
Unser Tipp: Rendite immer im Kontext von Lage, Risiko und Finanzierung betrachten.
Wie lässt sich eine Investment-Immobilie finanzieren?
Typischerweise über ein Immobiliendarlehen mit Fremdkapitalanteil, um die Eigenkapitalrendite zu optimieren. Wichtige Faktoren:
- Zinsbindung & Tilgung
- Cashflow-Berechnung
- Laufzeit & Liquidität
- Steuervorteile (Zinsabzug, AfA)
Was ist der Unterschied zwischen einer Investment-Immobilie und einer Eigennutzungs-Immobilie?
Bei Investmentobjekten stehen wirtschaftliche Kennzahlen im Fokus – nicht die persönliche Wohnqualität. Entscheidend sind:
- Gestaltung des Mietvertrags
- Höhe und Stabilität der Mieteinnahmen
- Leerstandsrisiko
- Renditepotenzial
- Instandhaltungskosten
- Langfristige Wertentwicklung
Was sollte ich vor dem Kauf einer Investment-Immobilie prüfen? (Due Diligence)
Eine sorgfältige Prüfung schützt vor Risiken. Achten Sie insbesondere auf:
- Lage & Mikrolage
- Mietverträge & Mietniveau (Ist-/Sollmiete)
- Leerstand, Mieterstruktur
- Technischer Zustand & Modernisierungsbedarf
- Rendite, Cashflow, Break-even
- Grundbuch, Wegerechte, Altlasten
- Genehmigungen und baurechtliche Besonderheiten
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Kauf einer Investment-Immobilie an?
- Grunderwerbsteuer: 5 % (Baden-Württemberg)
- Notarkosten und Grundbucheintrag: ca. 2 % des Kaufpreises
- Maklerprovision: i.d.R. 3,57 % inkl. MwSt
- Weitere Kosten: z.B. Gutachter- oder Prüfungskosten (optional)
Was passiert mit bestehenden Mietverhältnissen beim Immobilienkauf?
Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§566 BGB) gilt:
Alle bestehenden Mietverträge bleiben bestehen – der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten.
Wie berechne ich, ob sich der Kauf einer Investment-Immobilie lohnt?
Nutzen Sie z.B. diese Kennzahlen zur Analyse:
- Bruttorendite / Nettorendite
- Mietmultiplikator (Kaufpreis / Jahresmiete)
- Cashflow nach Finanzierung
- Eigenkapitalrendite
- Break-even-Point
Muss ich auf Mieteinnahmen einer Immobilie Steuern zahlen?
Ja, Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig. Allerdings lassen sich viele Kosten steuermindernd anrechnen, z.B.:
- Abschreibung (AfA)
- Zinsen
- Verwaltungskosten
- Reparaturen
Eine Beratung durch einen Steuerberater ist hier empfehlenswert.
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